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Direito Imobiliário

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Tire suas dúvidas sobre locação de imóveis residenciais e comerciais

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LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
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Uma das relações mais comuns no mercado é a locação de imóveis, que tanto pode ser para fins residenciais ou comerciais.

Neste artigo vamos esclarecer algumas questões que envolvem a locação de imóveis, que no Brasil é regida pela Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Antes disso, é importante conceituarmos algumas expressões usadas na relação locatícia:

- Contrato de Locação: É o pacto, é o ajuste feito entre o locador e o locatário, onde o primeiro entrega um imóvel de sua propriedade para uso do segundo, que, em contrapartida, pagará um valor chamado de aluguel.

- Locador: É o dono do imóvel locado ou seu representante legal.

- Locatário: É o inquilino do imóvel, isto é, aquele que aluga o bem.

Passemos então às respostas das principais dúvidas que podem surgir sobre o tema.

 

a)   O Contrato de locação deve ser necessariamente escrito?

O contrato de locação pode ser escrito ou verbal. Obviamente o contrato escrito é o mais recomendável, pois traz maior segurança à ambas as partes.

 

b)   Existe um prazo mínimo ou máximo para locação de imóveis?

A legislação não prevê limites de prazo para locação, que obedecerá o que as partes ajustarem. Todavia, cabe destacar que no tocante à locação residencial, a lei estabelece algumas restrições para contratos com prazo inferior a 30 meses. Já no caso de locação comercial, essas restrições não existem.

 

c)   O aluguel pode ser exigido de forma antecipada ou não?

Em regra, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel. Entretanto, tal exigência será permitida no caso de o contrato ter sido firmado sem que o locatário tenha oferecido garantia.

 

d)   Quais as garantias possíveis em caso de locação?

i) Caução = O locatário oferece bens móveis ou imóveis. Via de regra, a caução é feita em dinheiro, em valor que não exceda 3 aluguéis. Neste caso, o locatário efetua o depósito desse valor em conta remunerada e, após o fim da locação, recebe o valor de volta, caso não haja nenhuma dívida pendente.

ii) Fiança = É a modalidade de garantia mais utilizada. Nela o locatário apresenta uma terceira pessoa que se responsabiliza pelas obrigações assumidas na locação.

iii) Seguro Fiança = O locatário faz um seguro específico em uma Seguradora para garantir o cumprimento dos encargos da locação.

 

e)   O locador pode exigir mais de uma dessas garantias?

A resposta é não. Basta uma das garantias previstas em lei, sob pena de se exigir do locatário um sacrifício desproporcional, o que não é permitido.

 

f)     Qual a periodicidade em que o aluguel será reajustado?

O valor do aluguel será reajustado anualmente, utilizando como base o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado).

 

g)   Qual a ação judicial cabível para retomada do imóvel em caso de descumprimento de obrigações legais e/ou contratuais por parte do locatário?

A ação cabível para retomada do imóvel é a Ação de Despejo, que deverá ser impetrada pelo locador através de advogado. O atraso no pagamento do aluguel é um dos motivos que autorizam o ajuizamento da Ação de Despejo, existindo outras hipóteses previstas na legislação.

 

h)   Em caso de atraso no pagamento do aluguel, qual o prazo que o locador deve aguardar para propor o despejo?

Não há prazo mínimo exigido em lei, ou seja, a ação pode ser proposta no dia seguinte ao vencimento do aluguel.

 

i)     O Locador pode exigir a devolução do imóvel antes do término do contrato?

Em regra não pode. Se não houver descumprimento de nenhuma obrigação por parte do locatário, o locador deve cumprir o prazo de locação pactuado entre as partes.

 

j)     E o locatário, pode devolver o imóvel antes do prazo da locação?

Sim, desde que pague a multa prevista no contrato de locação. Importante destacar que esta multa deve ser proporcional ao prazo que restava da locação. Se não houver multa prevista no contrato, esta será estipulada judicialmente caso o locador acione a justiça para tanto.

 

k)   O que acontece com o contrato caso a locação continue após o decurso do prazo pactuado entre locador e locatário?

Se a locação continuar após o término do prazo ajustado pelas partes, o contrato de locação passará a vigorar por prazo indeterminado. Neste caso, qualquer das partes poderá exigir o fim da locação (rescisão contratual), bastando notificar a outra do seu intento com pelo menos 30 dias de antecedência.

 

Rodrigo Carvalho é advogado

rodrigo.patrocinio@hotmail.com

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